José Manuel Vaquero García es cordobés, lleva casado 25 años y tiene dos hijos, José y Marta, a los que adora. De todo ese tiempo más de dos décadas las ha dedicado a trabajar en el sector inmobiliario, y la verdad es que "cuando entré casualmente en este sector me apasionó desde el primer momento". El motivo es porque se define como una persona muy comprometida, persistente y con capacidad de seguir mejorando y, sobre todo, aplicar todo ese bagaje para ayudar a las personas a poder desempeñar una transacción de compra o de venta. "Incluso muchas veces si tengo que dejar de percibir un beneficio económico para hacer un bien a una persona eso está por delante; es prioritario", asegura.
Es presidente de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Córdoba, Asaicor, desde hace dos años. Y en este sentido, "es un placer poder representar al sector inmobiliario, porque Asaicor para mí ha sido mucho". Asegura que fue un cambio muy importante, porque los inicios implican empezar desde cero, aprendiendo y creciendo, pero "cuando entré como asociado en 2018 hubo un cambio importantísimo, donde el propio sector me enseñó a que no había que intermediar, sino que había que representar a personas y velar de verdad por los intereses del cliente".
En este sentido, Asaicor es una asociación que aporta toda formación e información para que el asociado pueda mejorar en materia de protocolos y procesos frente a "este mercado tan lleno de oportunistas y de personas que se quieren lucrar del mal ajeno" ante los que "estamos generando un sello de valor y de calidad".
Asaicor, por tanto, es la única asociación inmobiliaria que hay en Córdoba. Está regulados bajo un código ético, un protocolo y un reglamento, con los que se organizan bastante bien. "Para nosotros, la fuerza sin control no sirve de nada; somos una fuerza de venta de 35 inmobiliarias independientes, y el concepto de Asaicor realmente es compartir viviendas y que en las transacciones haya personas que representen a compradores y personas que representen a vendedores de los que tenemos una bolsa común y ahí cruzamos inmuebles con clientes; uno representa a un propietario y otro representa a un comprador, de tal modo que al que representa al comprador esa agencia puede trabajar los inmuebles de los otros compañeros, y así generamos una difusión extraordinaria a todos los que quieran comprar o vender", explica.
Pero quizá lo más llamativo e importante sea ese código ético por le que se mueven. "Con ese reglamento generamos una organización excelente y al final por lo que velamos de verdad es por el buen hacer de la transacción. Que haya claridad, transparencia y un trabajo bien organizado y bien realizado".
¿Están ustedes integrados en la Confederación de Empresarios de Córdoba?
En CECO no estamos. Hay asociados que sí lo están. Es algo que tenemos pendiente.
Cuando usted habla de un código ético, ¿a qué se refiere exactamente?
El código ético sobre todo es velar por el bien hacer del trabajo. Velar por los intereses de ese cliente, anteponiendo esos intereses por encima de los nuestros. Esa idea tiene que estar grabada a fuego. Cualquier cliente que venga a poner su vivienda a la venta o que vaya a comprar ya antes de empezar a hacer nada tenemos que aportarle un techo de gasto para que sepa cuánto se va a gastar y si es posible o no poder hacer la compra de esa vivienda.
Como mínimo se trata de crear un informe de valoración. Tenemos que saber qué valor es el que tiene esa vivienda en el mercado y contra quién vamos a competir, qué gastos son los que vamos a tener, porque, en definitiva, como ese código ético estamos velando por los intereses de esas personas. Que estemos regulados. Si viene alguien intentando hacer una compra de una vivienda y a ese cliente lo está representando otro compañero de Asaicor y ya ha hecho una oferta y en todo momento quisiera retomar la operación con otra agencia para que ese agente quiera beneficiarse de ello, estaría prohibido, porque hay un trabajo y una labor de un compañero que pone en valor y prioriza ese código ético.
Ese código entiendo que es aplicable tanto para la clientela como para los asociados.
Correcto. Es para todos. Es un código ético para generar una marca de garantía; un sello de calidad.
Por cierto, ¿en qué empresa está usted?
Yo soy gerente de Inmobiliaria Califal. En febrero hemos hecho 22 años.
Usted afirma que hubo una época tan mala que tuvieron que verse en la obligación de diversificar.
Sí. Nuestros comienzos fueron en una época en el que el mercado venía de subida, funcionaba muy bien, se trabajaba de una manera totalmente distinta a la que se trabaja ahora. Fuimos creciendo y ampliando oficinas y llegó 2008 o 2009 y esto se frenó. La estructura empresarial que teníamos no era sostenible. Esto se paró de tal manera que no había colchón para poder sopesar los gastos que tenía la empresa. Nos reestructuramos en 2012, ajustamos la empresa a lo que podía, que era prácticamente al 20% de los trabajadores que teníamos y nos quedamos con dos oficinas, la de Arroyo del Moro y Fátima. De ahí en adelante, viendo que había una dificultad y una recesión bastante importante en el sector nos aventuramos a abrir Yogurberry y tocar otro punto totalmente diferente, que es el sector heladero.
No te das cuenta realmente de lo que es capaz de hacer una persona en épocas difíciles, y al final te reinventas y entramos en el sector heladero con la yogurtería. Lo hice a nivel personal. Sigo teniendo lo que es Califal y junto con mi mujer, María Jesús Gago, emprendimos este nuevo sector. Con mucha ilusión y muchas ganas, porque era un mundo desconocido en el que aprendíamos día a día y viajando mucho a la parte italiana, que es donde nosotros nos formamos y creamos nuestros productos, para que luego tuviera el éxito que hoy tiene. La empresa está catalogada como una de las mejores yogurterías a nivel nacional y, de hecho, en marzo pasado hicimos nuestros primeros 10 años.
Igual que en el sector inmobiliario, en cualquier sector, cuando luchas por un negocio, por calidad, por dar servicio, al final eso es lo que te hace marcar la diferencia. Eso es lo que te permite que puedas prosperar y avanzar.
¿Hubo más gente en el sector inmobiliario que se viera forzado a diversificarse con la crisis primera?
En aquella época lo que hubo fue mucha quiebra. Mucho cierre de empresas. Nosotros estructuramos la empresa al máximo, la pusimos como quien dice al ralentí y de esa manera salvamos un poco los muebles y salimos poco a poco, con mucho trabajo y mucho esfuerzo, porque nos costó muchísimo. Y en aquella época al final lo que nos dimos cuenta fue que nos faltaba formación, que teníamos que crecer y como cualquier mercado evoluciona cambie´n el sector inmobiliario estaba evolucionando. Nosotros, a partir de ahí, cuando entramos en Asaicor, en 2018, fue cuando dimos un salto de calidad para trabajar representando sobre todo a vendedores, que es nuestra especialidad. Damos un servicio de mucha calidad con un informe de valoración antes de captar un inmueble, presentamos un techo de gasto, le hacemos un plan de marketing especializado para vender su vivienda. Dentro de ese plan de marketing nosotros preparamos tours virtuales, que son exposiciones de viviendas en tres dimensiones, que es un valor añadido y una ventaja.
Precisamente ésa es una de las adaptaciones que se ha tenido que hacer en el sector con la crisis sanitaria.
Sí. En la pandemia se empezó a utilizar muchísimo y es una herramienta muy buena. Te da la posibilidad de poder estar viendo esa vivienda en un sitio sin estar físicamente presente. Estás en casa viendo inmuebles y cuando realmente te guste algo y te encaje es cuando das el salto, vas y lo ves y contrastas con la realidad.
¿Cambia mucho la realidad con respecto a lo que se ve en un tour virtual?
No. Para nada. De hecho, en los tour que realizamos tienen mediciones, una especie de scanner que va midiendo espacios y esos espacios van generando planos que tienen un escalímetro con el que puedes hacer mediciones. Puedes incluso colocar a una persona para tener una idea de los volúmenes, del espacio y las escalas. El scanner son fotografías que se van uniendo y te va generando un movimiento similar al vídeo con cada punto y cada espacio que vayas solicitando.
¿En esos tours ustedes acompañan al visitante?
Normalmente sí. Ese tour virtual que presentamos en el mercado es muy interactivo, porque tiene una barra de herramientas en la parte inferior a la izquierda, y con ellas puedes navegar por el inmueble de forma libre. Te genera, además, una planimetría para medir espacios de forma fácil e intuitiva.
Y a partir de la pandemia, ¿de qué otras maneras se ha tenido que ir adaptando el sector?
La pandemia no le afectó mucho al sector. Es más, yo creo que la pandemia fue un punto de salida desde el cual se disparó y empezó a verse muchas más transacciones y empezó a evolucionar muy bien. Las personas cambiaron por completo la idea y el concepto de vivienda. Buscaban lugares con terraza, con jardín, incluso en la periferia de la ciudad de Córdoba, que antes no tenía mucha demanda y se produjo un exceso. Cambió la idea del consumidor. Ya no querían viviendas interiores, que no tuvieran terrazas. Se empezaron a valorar otros conceptos de vivienda que antes no se tenían en cuenta.
Pensamos en un principio que el sector inmobiliario se iba a ver afectado, pero no fue así. Al revés, se produjo una subida exponencial bastante importante, con mucho crecimiento.
¿En cuánto, por ejemplo, con respecto a una época normal?
Los mercados inmobiliarios fluctúan, como la bolsa. Y fue un mercado en crecimiento durante la pandemia.
Pero ¿a consecuencia de la pandemia?
(Duda) Pues no lo sé. Quizá sí. A consecuencia de la pandemia se produjo un reajuste con gente que, quizá, por testimonios de clientes que lo habían pasado mal por estar en viviendas interiores, sin terrazas y sin sitio para salir, se sentían agobiados, como en una ratonera. Hubo un cambio importante de movimiento y personas que tenían viviendas interiores de forma automática las pusieron a la venta y buscaron vivienda con terraza. Luego también miraban en la zona de la periferia. Hubo un ajuste de personas que querían comprar y vender y al final se produjo mucho movimiento y un crecimiento importante.
Se habla de una tercera crisis seguida, tras la inmobiliaria y la sanitaria, que es ahora la energética. ¿De verdad que a ustedes no les está afectando?
Sí. Ahora mismo la situación económica que se está viviendo afecta al sector inmobiliario en tres pilares fundamentales: Uno de ellos es la obra nueva, porque está con desabastecimiento, con incremento de precios de los materiales que ha generado mucha incertidumbre en los clientes compradores, porque hay muchas constructoras que han quebrado. El cliente no compra una vivienda por temor a que quien la construya no pueda terminarla.
En el mercado de la segunda mano también hay problemas. Hay inestabilidad financiera por la subida de los tipos de interés. Hay una inflación importante. Eso provoca inestabilidad. Las entidades bancarias son cada vez más estrictas a la hora de conceder financiaciones y eso va a minimizar las transacciones de compra y venta en la segunda mano.
Otro pilar fundamental que se está viendo muy afectado es el mercado del alquiler por la inseguridad jurídica que afecta a los propietarios con viviendas en alquiler, porque les están poniendo muchísimas limitaciones. Entre ellas el problema que tenemos con los desahucios. Viviendas ocupadas y procesos en desahucios con mucho tiempo para que eso se pueda solucionar.
Aparte de eso hay una limitación de subida del IPC y de precios en las viviendas. Por tanto, ahora mismo con ese panorama tenemos personas con viviendas en alquiler que derivan a venta, por la inseguridad jurídica que hay en el mercado del alquiler.
Eso plantea un gran crecimiento en el mercado de segunda mano.
¿Y los precios?
En alquiler al haber menos oferta y más demanda están subiendo. La nueva Ley de Vivienda establece unas limitaciones para ayudar a que el mercado del alquiler se regularice, pero está ocurriendo totalmente el efecto contrario. No se está llevando a cabo la bajada de precios. Están subiendo, por el contrario, debido a la inseguridad jurídica que tienen los propietarios y porque hay menos pisos en alquiler. Al haber menos oferta pero más personas que quieren alquilar al final van a tener un incremento de precios, mejor dicho están teniendo ya un incremento de precios en los arrendamientos.
¿Y con todo lo que está pasando, se ha revalorizado el precio de la vivienda?
Sí. Y ahora mismo estamos en un proceso de estabilización. Por el exceso de oferta que hay en el mercado, la incertidumbre económica actual que estamos viviendo y en el próximo termómetro inmobiliario que realizamos en Aseicor el próximo trimestre veremos si la tendencia en el mercado ha ido bajando, se sigue estabilizando o si incluso ha empezado de nuevo a subir.
La fuerza que tiene Aseicor es que cada tres meses tenemos una cantidad de datos tan importantes y relevantes con respecto al sector que nos permiten la posibilidad de contemplar el mercado de inmediato. Y sabemos si se estabiliza, sube o baja. Somos 35 agencias inmobiliarias con mucha información de transacciones inmobiliarias y eso al final nos da unos resultados estadísticos de peso y mucho interés.
¿Esa revalorización de la vivienda es porque la pandemia parece haber aflojado su tenaza?
No tiene nada que ver. La pandemia tuvo su época, luego ha habido un gran flujo de clientes que tiene pasivo, mucho inversor con dinero en el banco y viendo que su dinero no se rentabilizaba en sus posiciones bancarias lo estaban destinando a compra de vivienda. Pero de todas maneras, los mercados de venta y alquiler van muy de la mano. Aunque aquí ahora mismo el gran problema que estamos teniendo es que gran parte de esas personas que compraron esos inmuebles para alquiler, viendo la inseguridad jurídica que ya he mencionado, han optado por venderlas y estamos desestabilizando el sector. Teniendo un gran oferta en venta y una baja oferta en alquiler. Por tanto, estamos en una coyuntura de mercado un tanto difícil.
Los que tienen una vivienda en propiedad, pagando en su momento un precio concreto, con la primera crisis de 2008 el valor de su casa se desplomó. ¿A día de hoy se puede hablar de recuperación de ese camino perdido o incluso de repunte? ¿Quien venda la casa ahora recuperará parte de la inversión que hizo en su día?
Los que compraron la vivienda en el año 2007 y 2008 lo hicieron en la cota más alta de transacción de compra y venta en el mercado inmobiliario. Ahora, por mucho que esté subiendo la vivienda, no ha llegado al valor de aquellos años, ni mucho menos. Es verdad que hay revalorización. La cota más baja de caída fue 2012 y luego se produjo un repunte. Ahora en 2022, tras esos 10 años de la cota más baja no se aproxima ni mucho menos al año 2007. En comparación con aquella subida tan enorme ahora mismo estaremos en un equivalente al año 2005.
¿Se llegará a lo ocurrido en 2007/2008?
No. Por la información que tenemos y por la situación que se está llevando esto, entiendo que no vamos a llegar a ese punto. Una de las diferencias es por algo muy sencillo: El sistema financiero en aquella época estaba liberalizado y el banco te daba el 100% más el gasto, más el coche, más los muebles... Todo. Ahora no. Ahora el banco te va a dar el 80% de un valor que está muy bien regulado y ajustado por las empresas tasadoras. Al haber una regularización financiera hipotecaria, el poder adquisitivo que tiene Córdoba no permite que se puedan soportar esa subidas tan elevadas. No hay nivel adquisitivo que pueda soportar esos precios tan altos.
De un tiempo a esta parte en zonas de Córdoba se ve mucho más movimiento de nueva construcción. ¿De qué forma les afecta a las inmobiliarias?
Todo lo que sea movimiento de transacciones es bueno para la ciudad. No sólo se compra y se vende una vivienda; se hacen también reformas, y sectores como la fontanería o la albañilería, la carpintería, la venta de mobiliario se mueven también. Al fin y al cabo, no deja de ser un proceso mercantil en el que se mueven muchos sectores de forma simultánea. La construcción es de los sectores más potentes que tenemos en base a economía sostenible en España. Las nuevas construcciones tienen una afluencia que se está resolviendo bien con personas que quieren cambiar de vivienda para mejorar sobre todo, y ahí te va a generar un mercado de segunda mano en el que habrá una oferta sustancial que se resolverá por parte de otras personas con una necesidad imperiosa de vivienda. Eso es fundamental. El mercado de la segunda mano y en el de la obra nueva todo lo que se mueva es bueno para la ciudad.
Hemos comprobado que hay un porcentaje, que no es pequeño, superior al 8%, de personas que adquiere vivienda con necesidad de reforma. ¿Por qué lo hacen?
Eso es porque a lo mejor el nivel adquisitivo no es lo suficientemente alto para adquirir una vivienda ya reformada. El perfil ahora mismo del comprador es de comprar para cubrir sus necesidades. Si eso implica adquirir una vivienda sin reformar y lo que puede renovar es cocina y cuarto de baño y más adelante dejaría la reforma menos perentoria para cuando tuviera posibilidades lo hará progresivamente y poco a poco para que no se exceda de esos precios de venta tan importantes y tan elevados, porque al final eso le conllevará a que no pueda comprar.
La clave, por tanto, está en que una reforma se pueda ir prolongando en el tiempo. Al fin y al cabo, al final va a salir la vivienda por el mismo coste que si se hubiera comprado de golpe ya reformada.
Cierto, pero eres tú quien adapta los tiempos a tus posibilidades. Con un proceso de 10 años, por ejemplo, te da tiempo a hacer y adaptar tu vivienda conforme a tu gusto y necesidades. Pero el concepto de las personas ha cambiado muchísimo. La gente va buscando cubrir primero las necesidades y una vez conseguido se trata de tener un equilibrio. No es lógico comprar una vivienda excesivamente cara y luego no puedas siquiera salir a tomarte una cerveza.
¿Cuándo van a decidir si entran o no en CECO?
Tenemos un consejo de dirección la próxima semana y queríamos contemplarlo para plantearlo en una asamblea general con los asociados. Yo creo que entrar en CECO tiene más ventajas que inconvenientes. Todo lo que sea estar bajo un paraguas de una asociación como CECO es bueno, porque atamos y consolidamos mucho más el sector.
¿Los socios que tiene Asaicor son de la capital o también de la provincia?
Son de la capital y tenemos algunas agencias que también trabajan la provincia. En principio, ahora mismo queremos consolidar bien la Asociación. No vamos a decirle que no a nadie, porque las puertas están abiertas para todos, pero sí es verdad que lo que queremos es tener una Asociación organizada, ordenada y que luego esos asociados asimilen bien los protocolos y los reglamentos internos para que sepan cómo actuar y podamos dar de verdad ese sello de calidad. Es muy importante. Como ya he dicho, la potencia sin control no sirve de nada. No me sirve una asociación con 80 o 90 asociados y que no haya unanimidad en criterios, protocolos o códigos éticos. Al fin y al cabo, lo que buscamos son procesos de calidad en los que los asociados interioricen bien en qué se basa una asociación inmobiliaria.
Es de suponer que el código ético es lo primero que se le pone a alguien delante de las narices antes de entrar en Asaicor.
Eso es lo primero. Es lo fundamental: El respeto al compañero y sobre todo el valor añadido que hay que daré al cliente, tanto comprador como vendedor. Porque el cliente viene desinformado. Y nosotros estamos ahí para que sepa a qué atenerse. Asaicor ha llegado a Córdoba para mejorar el sector frente a lo que había antes. Hay muchos propietarios que cuando venden un inmueble no conocen sus gastos hasta que no van a la notaría y luego se encuentran muchísimas sorpresas. Lo que tenemos que hacer es ponerle las cosas claras desde el principio, antes de que salga un inmueble a la venta, y cuando tenga en sus manos toda la información ese propietario decidirá si le interesa o no seguir adelante Todo eso se consigue con una base fundamental: La ética.
