El precio de la vivienda de segunda mano experimentó en Andalucía una subida del 1,5% durante el año 2016 hasta situarse en 1.408 euros por metro cuadrad, según el último informe de precios de idealista. En el último trimestre del año la variación ha sido del 0,9%. La muestra analizada por el equipo de estudios de idealista comprende 72.797 viviendas en Andalucía presentes en la base de datos de idealista entre el 23 de diciembre de 2015 y el 23 de diciembre de 2016.
Tres provincias andaluzas han visto caer sus precios en el transcurso de los últimos 12 meses. En Jaén los propietarios de viviendas de segunda mano han visto como sus expectativas bajaban un 3,9% en los últimos 12 meses. Menor ha sido la caída en Huelva donde los precios han experimentado una rebaja del 1,2%. En Granada el decremento ha sido del 1%. En el resto de provincias los precios se han incrementado. En Cádiz y Sevilla subieron un 2,6%, en Málaga un 2,1% y un 0,2% en Córdoba. En la provincia de Almería los precios no sufrieron alteración.
Jaén es la provincia más económica para comprar una vivienda de segunda mano, con 941 euros por metro cuiadrado. En el lado extremo de la tabla se posiciona la provincia de Málaga, donde el precio del metro cuadrado alcanza los 1.711 euros.
A pesar de que la provincia se ha mantenido estable, la capital de Almería ha experimentado una bajada en sus precios del 6% interanual. La bajada en la ciudad de Huelva ha sido del 4,6% y un 3,4 lo que han tenido que rebajar sus expectativas los propietarios de Jaén. Por el contrario la ciudad de Sevilla ha subido durante 2016 un 3,1% el precio del metro cuadrado de vivienda usada. En Málaga la subida ha sido del 1,1%, en Córdoba del 1%, 0,6% en Cádiz y 0,5% en Granada.
Otras capitales andaluzas
Cádiz es la capital andaluza donde resulta más caro comprar una vivienda de segunda mano, con 1.932 euros por cada metro. Le siguen Sevilla, donde los propietarios piden una media de 1.824 euros y Málaga, con 1.657. Por el contrario Huelva (1.021 euros) y Almería (1.136 euros) son las capitales más económicas de Andalucía.
En este sentido, Córdoba capital se situó en los 1.375 euros por metro, frente a los 1.361 del mismo periodo en 2015, mientras que en otras localidades, como Lucena, se situaron en los 808 euros (823 en 2015), mientras que en Puente Genil alcanzaron los 719 euros (680 en el mismo periodo del año anterior).
Aunque 2016 cierra con una leve variación negativa de los precios de la vivienda usada, los últimos trimestres del año ya hablan de un cambio de tendencia y una vuelta a la normalidad. Los precios cayeron un 0,7% en los últimos 12 meses hasta los 1.553 euros, pero apuntan un incremento del 1,3% en el último trimestre.
Aun así, y como viene siendo tónica habitual, no todos los mercados se han comportado de la misma manera, y mientras algunos crecen a tasas de dos dígitos, otros lo hacen de manera más moderada y en algunos de ellos los precios siguen cayendo sin encontrar todavía su suelo.
La subida más alta la marca Barcelona, que con un incremento del 14,4% ha situado el precio de la vivienda usada en 3.879 euros. Con este incremento la ciudad condal se sitúa en el mismo nivel de precios que registraba en el tercer trimestre de 2010 y ya ha crecido un 31% desde el mínimo postburbuja de 2013.
Palma de Mallorca
Palma de Mallorca es uno de los mercados inmobiliarios más activos del territorio nacional. El interés que despierta en la demanda ha provocado que sus precios se hayan incrementado un 10,8% en el último año, hasta los 2.066 euros/m2. Esta subida ha permitido que la variación desde el mínimo en la capital insular sea del 14,5%.
Madrid finaliza 2016 con una subida interanual en el precio de la vivienda usada del 3,6%, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en la capital en 2.921 euros. Este valor se sitúa en el mismo nivel que el alcanzado por la ciudad en el segundo trimestre de 2013, y sólo supone un aumento del 8,4% desde el mínimo.
El precio medio de la vivienda usada también creció en Valencia capital durante los últimos 12 meses (4,6%). Este incremento ha dejado el precio del metro cuadrado en 1.504 euros, al mismo nivel que se encontraba en el tercer trimestre de 2013, y un 7,4% más elevado que el mínimo de 2014.
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “2016 ha sido un año de inflexión tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007. Aunque el año se cierra con una moderada variación negativa, durante el último trimestre la tendencia bajista que acumulaba durante los últimos 12 meses parece haberse revertido. El año del “desgobierno político” es también el de la vuelta a la normalidad del mercado, que se produce a tres velocidades distintas. En primer lugar, con un crecimiento interanual de dos dígitos se encuentra Barcelona. Los precios en la capital catalana llevan una recuperación del 30% desde que llegaran a sus mínimos, en 2013. En Palma de Mallorca, a pesar de que los precios se han incrementado también más de un 10%, la recuperación desde mínimos todavía es del 14%.
Operaciones cerradas
Y, a pesar de que aún no hay cifras oficiales de compraventas en 2016 todo hace prever que el año cerrará por encima de las 400.000 operaciones cerradas, sostenidas principalmente por los buenos datos de ventas en Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Alicante. A este incremento en las ventas sin duda ha contribuido la reactivación del mercado hipotecario que ha tenido un crecimiento interanual en torno al 20%. La guerra comercial entre entidades parece haberse trasladado a las hipotecas de tipo fijo, que ya suponen un 30% del total de las hipotecas concedidas. Esto está provocando que los precios se estén reduciendo y que las novaciones (cambios de condiciones de las hipotecas existentes) se comiencen a decantar por ellas.
En 2017 veremos un “suma y sigue” de estas tres tendencias: mejora de precios en algunos mercados mientras que en otros los precios seguirán ajustándose; aumento de la concesión de hipotecas, especialmente las de tipo fijo y crecimiento sostenido de las compraventas. Al final no hay mal que cien años dure y si bien podemos descartar una nueva burbuja sí estamos ante un cambio de ciclo en los grandes mercados inmobiliarios”.
