La vivienda ha provocado el último terremoto político en España. Mucho se han agitado los medios de comunicación a cuenta del nuevo proyecto legislativo que el Gobierno ha presentado con respecto a la vivienda en España y que, como pronto, tendrá aplicación dentro de unos tres años, por lo que probablemente estaremos hablando de una novedad legislativa para el próximo ciclo parlamentario, con las dudas sobre su aplicación que ello conlleva.
El actual Ejecutivo ha puesto sobre la mesa un primer acuerdo para desatascar la Ley de Vivienda, que incluye medidas entre las que destacan incentivos fiscales a pequeños propietarios de hasta el 90% en el IRPF para que mantengan los precios de los alquileres, límites a las rentas de viviendas en manos de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías durante un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO.
Como consecuencia de la implantación de la nueva ley, en la provincia de Córdoba hay 4.180 propietarios, según los datos de la Dirección General del Catastro, que serán considerados grandes tenedores y que podrían verse afectados por unas medidas muy criticadas por agentes inmobiliarios, consultoras, economistas, promotoras, inversores, empresarios y políticos debido a la eliminación de mecanismos de mercado y la posibilidad de ser inconstitucional porque según explican va contra la libertad de comercio y vivienda de la Constitución.
Berlín, Nueva York, Viena, París o Lisboa son algunas de las capitales que han tomado medidas para poner coto a los precios del alquiler. Aunque a priori pueda parecer que limitar los precios beneficia a los usuarios, expertos en economía e inversión inmobiliaria como Pau Antó aseguran que puede terminar siendo contraproducente y perjudicar a los arrendatarios más vulnerables. "Las tensiones de los precios del alquiler están muy localizadas, hay grandes ciudades que atraen talento y población, que es un fenómeno creciente y que tensiona los precios porque la oferta no ha aumentado ni vía inversores privados ni poderes públicos", explica el experto en el sector inmobiliario.
Desde el sector se teme que ese control al precio del alquiler sea un fracaso, y se basan en que es una medida que ya "se ha probado en otros lugares como Catalunya, Berlín o Nueva York, y no ha funcionado. Si funciona ahora, sería la primera vez".
Este intervencionismo en los precios de alquileres puede suponer la desaparición de una gran parte de la oferta disponible, por lo que el problema se agravaría, ya que ante la falta de oferta, los precios "podrían subir desorbitadamente". Este control de los precios afecta a las personas jurídicas con más de 10 propiedades, en ningún caso a las personas físicas.
En este sentido, Pau Antó explica que "parece que la Ley tendrá un alcance real muy limitado, porque la declaración de zonas tensionadas o la subida del IBI a las viviendas vacías dependerá de que las autonomías y ayuntamientos quieran aplicarlo", y según Antó "no podemos olvidar que jurídicamente el mercado inmobiliario en España está tan atomizado, por medio de infinidad de normas autonómicas y locales tan dispares, que una ley de carácter estatal como la prevista, no tendrá un efecto armonizador donde se garantice la igualdad de todos los españoles a esos efectos, sino que cada ente infraestatal hará lo que considere oportuno, y todo ello en un marco de confrontación".
¿Sirve de algo controlar el mercado de alquiler?
Desde el año 1942, Suecia ha mantenido un alto grado de intervencionismo en su mercado de vivienda de alquiler, marcado por distintas reglas que imponen límites a los precios que pueden fijar los propietarios de los inmuebles a cambio de su arriendo. El experimento del reino nórdico no ha podido ser más desastroso, como acredita el hecho de que el 93% de los municipios tenga hoy una situación de escasez de vivienda, siempre según ese experto.
También comentar que tras un año de la entrada en vigor de la ley catalana que limita los precios de los alquileres, el balance "no puede ser calificado precisamente de favorable". Así, su impacto en los precios "ha sido casi nulo y, por el contrario, ha provocado una relevante reducción de la oferta", según sendos análisis realizados por los portales inmobiliarios idealista y pisos.com.
Otro ejemplo es Nueva York, donde también se ha intentado históricamente controlar los precios. La primera ley data de 1947, y luego se han ido reformando sin lograr contener el precio de los alquileres. En los últimos años ha subido más de un 9,5%.
